貴陽樓市新政主要包括針對商業、辦公用房的多重刺激政策，包括買房落戶、買房送車號等；刺激動遷戶到商品房市場購房以及針對商業及首套住宅的購房落戶政策。業內人士認為，貴陽新政的重點在于拉動樓市的購買需求，而非刺激房價上升。貴陽地方人士普遍預測執行的可能性大于叫停。據測算，如果政策執行到位，貴陽部分樓盤商品房成交量會有15%至20%的增長。
⊙記者 于兵兵 朱楠 ○編輯 阮奇
貴陽樓市出新政了！一時間，貴陽這個西部二線城市的代表，成了樓市新的焦點。
根據貴陽市公布的《關于加快棚戶區城中村改造和保障性安居工程項目建設的若干措施》，外地人不僅可以在貴陽購房，還可以拿到當地戶籍，并享受同等的醫療、教育機會。
表面上看，對于一個已經被列入限購城市的二線城市，出臺類似政策，貌似有觸碰限購紅線之嫌。不過，根據記者的深入調查，貴陽樓市新政目前未有叫停跡象，相反更有可能得到切實地貫徹。一個根本的問題是貴陽新政沒有觸碰限購紅線。有專家也表示，貴陽新政重點在于拉動樓市需求，而非刺激房價上升。
“如果政策執行到位，貴陽部分樓盤商品房成交量會有15%至20%的增長。”一位貴陽當地最大的房地產企業高層告訴記者。
事實：
貴陽樓市去化周期較短
“貴陽新政應該放在貴州整體經濟戰略布局上來看，包括引進人才和勞動力，建設人口千萬級城市的大目標，而不僅僅是針對房地產市場，更談不上救市。”一位貴陽市房地產界人士稱。
對于貴陽救市的質疑，源自一直以來的供給虛高。有媒體報道稱，2005年前后，建筑面積達到20萬平方米的樓盤，在貴陽已經可以稱為大盤。而今天，總建筑面積超過100萬平方米、占地幾千畝的大盤在貴陽比比皆是。其中花果園總建筑規模超過1800萬平方米，堪稱中國第一大盤。僅此一個樓盤，規劃居住的人口高達50萬人，超過貴陽城鄉總人口的10%。
另外，中天城投旗下的未來方舟，以及中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城 （論壇）、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等10余個體量超過100萬平方米的超級大盤，總建筑面積接近4500萬平方米，規劃居住人口預計約110萬人。
一個可以對比的數據是，貴陽市2010年第六次人口普查的數據顯示，全市常住城鎮人口不足300萬人。這種大盤扎堆且與地方人口總量不匹配的情況，在很多業內人士看來，是貴陽樓市泡沫的體現。更是地方政府急于出臺新政以挽救快速消化商品房存量的根本原因。甚至有專家稱，貴陽將成為繼鄂爾多斯之后，第二個樓市泡沫破滅的地方。
不過，這種觀點在貴陽當地卻并不被認可。“這些說法其實是外界對貴陽市場不了解。”一位貴陽市房地產界人士表示，“貴陽的高原地形特征決定了其房地產開發周期較其他平原地區長很多，一般一個房地產項目從動拆遷到平整土地到建設銷售和交房，要四到五年的時間。”也就是說，目前市場上看到的巨大體量的土地儲備并不會一兩年內集中釋放。
貴陽截至今年8月份的住宅可售存量為612萬平方米，月均去化量為66萬平方米，平均去化周期不足10個月。
說貴陽樓市泡沫巨大可能有些夸大，但貴陽市場確實出現了開發商前期囤地較多，后期拿地乏力的情況。中原地產報告稱，貴陽上半年土地成交28宗，成交金額41.14億元。到9月，貴陽單月只成交2幅地塊，成交金額不足2000萬元。而去年全年，貴陽成交土地88塊，成交金額超過130億元。貴陽樓市的低迷同樣牽連到當地經濟增長。有媒體報道稱，在7月份的貴陽上半年經濟會議上，市委書記李軍透露，與年初目標相比，貴陽GDP比17%的預期速度下滑了1.2個百分點。“下半年必須增長18.1%，才能確保全年的17%。”
在此情況下，貴陽市政府出臺新政對當地房地產業和整體地方經濟的影響，可謂深遠而直接。
“和蕪湖等之前出臺新政的城市相比，貴陽這些的政策顯然更成體系，更有效果。可以說，為了拉動成交，貴陽把能想到的政策全用上了。”一位了解貴陽市場的房地產界人士稱。
仔細查看新政可以發現，除了購房辦戶口外，貴陽新政確實更成體系，包括買房落戶、商業貸款利率優惠、公積金貸款優惠、交易稅費，甚至買房送車牌號。刺激政策主要針對的是城中村改造的動遷戶、首套房購買者以及商業地產市場，而地方政府的托市無疑會增強市場的購買信心。“雖然沒有直接觸碰到限購的政策紅線，但貴陽的樓市新政無疑動用了所有能動用的刺激手段，來促進樓市成交量的上市，力度之大、手段之全，超過之前很多城市的樓市微調，對當地樓市影響不容小覷。”有當地業內分析人士表示。
關鍵： 三大政策催生購房需求
“貴陽新政重點在于拉動樓市的購買需求，而非刺激房價上升。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，貴陽新政有三個關鍵的政策點。
首先，是針對商業、辦公用房的多重刺激政策，包括買房落戶、買房送車號等。記者從貴陽當地了解到，隨著貴陽市政府從老城區搬遷至金陽新區，貴陽與蕪湖、合肥等一些二三線城市一樣，經歷了一輪新區大開發等房地產開發高潮。以政治經濟中心轉移為炒作熱點，新區土地大量出讓，由此帶來新建商品房集中開發、銷售，其中包括為數不少的商業地產項目。隨著調控政策的持續作用，這些曾經大力開發、樓盤云集的城市新區成為樓盤滯銷的重災區。尤其是商業用房，據記者了解，目前僅金陽新區在售項目就包括綠地聯成國際、金元國際新城、世紀城 （論壇） （論壇）、大唐東原財富廣場、正匯國際、待售的也有摩根中心 （論壇）、騰祥邁德國際廣場等，競爭十分激烈。而對于政府和開發商來說，刺激商業地產市場的購買力，既不用承擔政策風險，又同樣能夠帶動市場投資氛圍、回籠資金。
其次，貴陽新政刺激動遷戶到商品房市場購房。貴陽此番出臺新政，原本就以“推進棚戶區城中村改造”為名，并對改造中涉及的動遷戶在購房時給予貸款利率的下浮優惠。有上海地產界業內人士表示，按上海市場經驗，凡大舉進行棚戶區改造的時間段，總會催生大量住房剛性需求，這部分需求除了通過保障房滿足外，也有一部分將被釋放到商品房市場，將直接拉動樓市的購買需求。
事實上，今年以來，包括貴陽、天津、西寧、合肥、深圳等地紛紛加速對城市棚戶區的改造，有些城市專門為此下發文件，并給參與房企稅收、行政性收費、招拍掛政策等多方面優惠。“從這幾年實踐來看，推進各類棚戶區改造，既能改善民生，又是擴大內需的一項重要舉措。”住建部有關負責人表示，棚戶區改造產業關聯度高，帶動力強，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動消費，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產能和產品。
第三，市場關注最多的政策點，就是貴陽新政中針對商業及首套住宅的購房落戶政策。對此，有業內人士表示，作為貴州唯一的中心城市，貴陽對本省其他城市的吸引力巨大，但現有的樓市調控政策導致不少外地需求難以進入，難以激活市場，因此才會出首次購房后可享本市戶籍待遇的政策。
判斷： 地方房企稱叫停可能性不大
如此全面的樓市助推新政究竟會否被叫停呢？從去年的佛山擬放松限購的政策“一日游”，到安徽蕪湖的買房發補貼、廣東中山悄然提限價等，可以看出，在中央樓市調控高壓政策之下，飽受財政壓力的地方政府一直在試探中央政府的限購決心。在8月剛剛完成國務院督查后，各地都在收緊調控政策，貴陽的此番出臺樓市新政，令其成為市場的焦點。
對此，有業內人士表示，國務院督查組8月調查后曾明確指出，個別地方存在通過放松限購條件、發放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭，需要“特別關注”。相關部門也在近期陸續表態，強調堅持樓市調控的政策思路。雖然未來的樓市調控政策，加碼和松動的可能性都不大，將以維持現有政策力度為主，但由于貴陽微調政策尺度較大，在媒體大量關注后是否會受到相關部門干預，仍要拭目以待。
不過，貴陽地方人士普遍預測執行的可能性大于叫停。
一個根本的問題是貴陽新政是否觸碰了限購紅線。據上證報調查，貴陽此前確實被列入限購城市范圍，但限購區域只有貴陽市中心很小一部分，僅涉及幾個高檔樓盤。而前述重量級大盤，其實多處非限購區域，即貴陽兩大新區。在非限購地區，購房落戶沒有任何問題，也不涉及落戶后可買幾套房子的問題。
即便是貴陽限購區域，據記者了解，此前非本地居民與本地居民一樣只能限購一套住房。新政出臺后，僅代表購房者可以多一個戶籍待遇，且入戶后同樣執行限購政策。不直接與限購相違背。
另外，貴陽購房入戶的政策其實早已有之。只是在醫療與教育資源不放開共享的情況下，很多外地購房者對入戶興趣不大。“畢竟全貴州最好的醫院和教育資源都集中在貴陽，這次貴陽承諾新入戶者享受同等醫療和教育待遇，對刺激貴州地區消費者入貴陽購房無疑會有很大的推動作用。從目前花果園等典型大盤來看，確實有60%至70%的購房者來自外地。”中天城投董秘林俊介紹。在他看來，貴陽新政的核心意義是通過系統而完備的配套政策，實現吸引人才和勞動力，打造貴陽千萬人口大市的目標。
從上述分析來看，貴陽這次確有可能繞開調控限制，走出一條地方拉動房地產內需的可行性道路。
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